アパートに発生する相続税
祖父から相続した土地を活用して、父は今から１０年ほど前にアパートを建てた。
その時に保険会社から借金して資金調達したのだけど、その債務の連帯保証人に私はなっていた。正直、その債務があとどのくらい残っているのかの詳細は把握していない。ただし、父が亡くなって私が相続する段になったら、私自身が資産、債務を管理していかなければならない。
そう考えると、今の段階から相続と相続後について考えておく必要がある気がする。
将来的にセミリタイアを目指しているので、なおさら自分が置かれている状況を正確に把握していくべき。
そもそも、賃貸用アパートに発生する相続税はどの程度のものなのか。
相続税評価額がかなり低くなる
アパートのような収益物件は、相続税評価額がかなり低くなる点が大きなメリットです。
1億円を持っていたら1億円が相続税評価額となりますので、現金には資産を圧縮する効果はありません。
一方で、不動産は一定のルールに基づいて計算された評価額を相続税評価額として利用して良いことになっています。
時価が1億円のアパートを持っていても、4,000万円くらいの評価額になります。
例えば保有財産が所有している土地を含めて１億円ある人が、１憶の借入金をしてアパートを建てたとしたら。
相続税評価額
- 土地（その他）：１億円
- アパート：４０００万円
- 借入金：－１憶円
- 総額：４０００万円
もしこの試算が正しいとしたら、もともと相続税評価額が１億だったのが、４０００万まで減額できるということになる。
節税方法の最大のリスク
ただし、この節税方法の最大のリスクは、１億の借入金があるということはその１億円を返さなければならないし、また、それ以上に利子を支払う必要があるということ。
借入額3000万円、金利1.4％。返済1回目の利息はいくら？
元利均等返済
ここではまず、「元利均等返済」という返済方法の場合を例に解説していきましょう。元利均等返済とは、「元金」と「利息」を合わせた返済額が完済時まで「均等」という意味。返済スタートから返し終わるまで、金利が変わらなければ返済額は一定です。住宅ローンの返済では、最もポピュラーな返済方法です。
元金均等返済
【フラット35】や一部の銀行ローンなどで利用できる「元金均等返済」。これは、「元金」を返済期間で「均等」に割って返済していく方法です。
元利均等返済と元金均等返済、利息が少ないのは？
金利1.4%、返済期間３５年で単純計算すると、１億円の借入金に対して２６００万円の利子を支払う必要があるということ。
その総額１，２６憶円をすべてアパートからの収益で賄う必要がある。
節税のためだけでアパートを建てるのはリスクが大きいということか。
そのアパートの収益性を将来にわたって考えていかないと、その借金のために足元をすくわれることになりそう。
