知識蓄積ノート

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固定資産税:「畑」を有効活用しながら、固定資産税を下げるアイデアは?

 

「畑」に発生する固定資産税

 
父が祖父より相続した「畑」。
 
現在は近所の人に貸していて農作物を作ってもらっている。
ただそれも自分たちの家族で食べたり近所に配ったりしているだけで、商品として売っているわけではないらしい。固定資産税も他の宅地と同程度かかっているとのことなので、おそらく宅地として計算されている。
 
その畑に発生する固定資産税は当然毎年毎年払っていた。
 
 

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では、今後どうすればいいのだろうか。
父の後は私が相続することになる。活用されていない土地のために毎年高い固定資産税を払い続けるのは負担が大きすぎる
 
 
 

駐車場案

 
一つの案としては、駐車場にしてしまうということ。
それであれば何かしらの収益は得ることができるので、それで固定資産税を賄うということはできないのだろうか。プラスにならなくてもいいので、少なくとも毎年発生する固定資産税だけはそこからの収益で賄う。
 
ただし、駐車場案の最大の問題は「固定資産税」の減免措置を全く受けることができないという点。
 
 
 
 
住宅用地に認められている減免措置
 
土地は、住宅用地とそれ以外(雑種地)に大きく分けられる。ここでは、住宅用地に認められている減免措置について見ていく。住宅用地には、固定資産税に関する様々な減額要件がある。たとえば小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)の固定資産税は6分の1に軽減され、一般の住宅用地(200平方メートルを超える部分)は3分の1に軽減される。
 
新築住宅であれば、床面積120平方メートルまでについては、固定資産税が2分の1に減額される。新築から10年以上が経過した住宅であっても、一定のバリアフリー化を施した場合、固定資産税が3分の1に減額される。
 
重要なところを簡単にまとめると、新築は3年間税額が半分になり、その土地の税額は住宅がある限り1/6になるということだ。
 
都市計画税も固定資産税と同じように、土地を住宅用地として使用する場合、いくつかの減免措置を受けることができる。200平方メートルまでの部分については3分の1に、それを超える部分については3分の2に軽減される。なお、都市計画税には住居に関する減免措置が存在しないので注意したい。
 
 
 
駐車場の場合はどうか
 
住宅用地には上記のような減免措置があるが、駐車場は住宅用地ではないため、基本的に減免措置が適用されることはない。つまり、駐車場の固定資産税は住宅用地よりも高くつくのだ。
 
駐車場はアパート経営などと違って建築費用が発生しないため、利回りが高いように思える。しかし駐車場には固定資産税の減免措置がないので、土地あたりの税額は割高になってしまう
 
 
 
 
 
駐車場案は一番手っ取り早いけど、田舎にある小さな町でどれだけの駐車場需要があるかも不透明。
現実的には中々難しいか。
 
 
 

アパートと組み合わせ案

 
今の畑は、父が所有しているアパートの土地に隣接している
 
そのアパートは、畑と同じように父が祖父から相続した土地に、今後発生する田舎(実家)での各種費用(固定資産税も含む)をそこからの収益から賄うために建てたものだ。そのアパートを建てる際は私はまだ社会人になって数年しかたっていない状態だったけど、私がそのための融資の連帯保証人になっていた。
 
父の実家の近くには大学があることもあり学生向けの1ルーム物件はたくさんあった。
同じような1ルーム物件を作ったところで将来的に必ず行き詰る可能性が高いということで、家族向けのアパートを建てていた。ときどきその入居状況なども聞いたりはしているのだけど、それなりに空室もなく入っている様子。
 
 
 
 
そのアパートに隣接しているということを逆手にとって、その畑の土地を有効活用できないのだろうか。
 
両親との話し合いの中で出た案は、「家庭菜園にして、アパートの住民に活用してもらうのはどうか」というもの。
 
家庭菜園にしてもおそらくその土地は「宅地」として評価されてしまうことは変わらない。ただし、固定資産税の高い「雑種地」から「宅地」に地目変更できるのであればそれだけでも十分意味はあるように思う
 
ある意味ではその畑を「隣接するアパートの1設備」として使用することによって、その土地を「宅地」認定してしまうという戦略。
 
 
 
 
住宅用地の軽減措置
 
アパート・賃貸マンション等の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、固定資産税の大幅な軽減措置が設けられています。
 

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例)10戸のアパートを3,000㎡の敷地の上に建築した場合
 
【 固定資産税 】
2,000㎡(200㎡×10戸)までは、価格×1/6が本則課税標準額であり、残りの1,000㎡(3,000㎡-2,000㎡)は、価格×1/3が本則課税標準額となります。
 

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都市計画税
2,000㎡(200㎡×10戸)までは価格×1/3が本則課税標準額であり、残りの1,000㎡(3,000㎡-2,000㎡)は価格×2/3が本則課税標準額となります。
 

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つまり、更地や駐車場用地などにしている場合に比べて、土地の上に住宅を建築することで、大幅な固定資産税・都市計画税の軽減を受けられるのです。
 
 
 
 
 
 
つまり、隣接する畑にさらにアパートを建設して戸数を増やさなくても、固定資産税では3分の1、都市計画税では3分の2に税金を圧縮できるということなのか。
 
 
 
以上を踏まえると、現在の戦略は下記になりそう。
 
  1. アパートの1設備(家庭菜園等)としてその畑の土地を利用することによって、もともとの家族向けアパートの資産価値を上げる
  2. 畑の時を「宅地」認定してもらうことによって固定資産税の減免措置を受ける