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固定資産税:「畑」に発生する固定資産税はどう計算される?

 

「畑」に発生する固定資産税

 
先週の土曜日に小用があって実家に立ち寄った。
 
その際、父から田舎で遊んでいる所有不動産(土地)についての相談があった。
それは父も祖父から相続した畑となっていて、現在は近所の人に貸していてそこで農作物を作ってもらっている。農作物を作ってもらうことによってその土地の現況地目が「畑」になるので、固定資産税を低く抑えることができているらしい。
 
ただ、その土地を貸している人も高齢になってきていて、これからどれだけ農作業をしてもらえるかも分からなくなってきているとのこと。
 
 
 
 そもそも、「畑」にかかる固定資産税はどのように計算されるのだろうか?
 
 
農地の固定資産税算定
 
農地の固定資産税の算定方法についてみていきます。
 
まず、一般的に固定資産税の課税額は、課税標準額×1.4%です。そこで、特定の土地の固定資産税を求める際には、土地それぞれの課税標準額を求める必要があります。この課税標準額は固定資産の評価額をもとに算出されるため、土地がどのように評価されるのかという点が重要となります。
 
この評価額は、大まかにいうと、同様の土地が売買された実際の値段を基準に様々な調整を加えて決定されます。この値段を判断するにあたっては、農地や宅地という地目により基準が異なるのはもちろん、農地の中でも以下の4種類に分れた資産評価が行われます
 
①一般農地
②一般市街化区域農地
③特定市街化区域農地
④転用の手続きを行った農地
 
 
 
おそらく、その畑は市街化区域にある土地なので「②一般市街化区域農地」だと考えられる。
 
 
 
 
②一般市街化区域農地
 
一般市街化区域農地とは、③で説明する特定市街化区域農地以外の、市街化区域内の農地です。この農地は農地を宅地化していくことが前提となる区域である市街化区域にあることから、現在は農地であっても将来的には宅地に転用される可能性が高い土地であると言えます。
 
そこで、資産価値の評価は宅地並みの基準が用いられます。この「宅地並み」というのは必ずしも宅地と全く同様の評価というものではなく、同様と認められる宅地の売買価格から農地を宅地に造成するのにかかる費用を引いたものになります。
 
  • 宅地並み農地評価額=同様と認められる宅地の売買価格 - 農地を宅地造成にかかる費用
 
ただし、前述の通り農業の収益性の低さという問題があるため、
一般市街化区域農地については現に営農している場合に限り、課税標準額が評価額の1/3になります
 
 
 
 
つまり、資産価値としては宅地並みの資産価値評価がされてしまうということ。
ただし、現に営農している場合のみ評価額が1/3になる。
 
 
ただし、父に聞いた話によるとその「畑」に発生する固定資産税は宅地並みのものとほぼ同等になっているとのこと。そう考えると「営農している」とは判断されていなくて「宅地」として資産価値評価がされている可能性が高い。
 
まあ、近所の人に農作物を作ってもらっていると言ってもその農作物はほかに売っているわけではなく、すべて自分のところで食べるか近所に配るかしているとのことなので仕方ないか。
 
 
畑を辞めて整地してしまうと「宅地」としての認定もなくなってしまうので、固定資産税も跳ね上がってしまう。しかも固定資産税は毎年発生するものなのでそこは何とかしたい。
 
 
 

家庭菜園

 
その畑の活用方法について実家で両親と話した中では、「家庭菜園として土地を使ってもらうのはどうか?」というものがあった。
耕運自体は本格的な機器が必要になるので、それこそシルバー人材のようなところに頼んでしまう。
 
 
 
ただ、家庭菜園のような使い方では、地目は「畑」として認定してもらいないらしい。
 
 
 
庭の一部を耕して野菜をつくっていますが、宅地で課税されているのはなぜですか
 
一般に農地とは、耕作の目的で利用され、適正な肥培管理(整地、種まき、肥料やり、除草など)を行なって、作物が栽培されている土地をいいます。
住宅の敷地の一部で面積的にも小規模な、いわゆる家庭菜園をしている場合、肥培管理が行なわれている点からすれば畑と認められなくもありません。しかし、土地の地目は、土地の現況と利用目的に重点を置き、部分的に別の使われかたをされている場合でも、土地全体としての状況を観察して認定します。そのため、この部分だけを区別して畑として取り扱うことはできません。
 
また農地法でも、農家でない方が住宅の一部に自分の家で食べる分だけの作物を栽培している土地については、農地法の適用はないとしています
 
以上のことから、この部分についても宅地として評価し、課税しています。
 
 
 
少なくとも「宅地」認定してもらえるのなら、下手に整地して更地にしてしまうよりはメリットはあるのだろうか。
 
 
 
 

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